ถอดรหัส TOD กับเทรนด์คนหาบ้าน เลือกที่อยู่อาศัยอย่างไรให้ตอบโจทย์ยุครถไฟฟ้าเชื่อมเมือง

เคยสงสัยไหมว่าทำไมทำเลใกล้รถไฟฟ้าถึงยังคงเป็น “พื้นที่ทองคำ” ที่ใครๆก็อยากจับจอง คำตอบนั้นอาจไม่ได้อยู่แค่เรื่องของความสะดวกสบายในการเดินทางเท่านั้น แต่คือ การพัฒนาเมืองในรูปแบบ TOD (Transit Oriented Development) ที่เปลี่ยนพื้นที่รอบสถานีขนส่ง ให้กลายเป็นศูนย์กลางการใช้ชีวิตที่สมบูรณ์แบบ ในบทความนี้ผมเลยอยากชวนผู้อ่าน มาศึกษาข้อมูลดีๆจากบทความประชาสัมพันธ์โดย DDproperty ที่ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึก ทั้งทิศทางการพัฒนาเมืองจากภาครัฐ และสถิติตลาดอสังหาฯล่าสุด ที่ชี้ให้เห็นว่าทำไม MRT พระราม 9 ถึงกลายเป็นทำเลยอดนิยมอันดับ 1 ที่น่าจับตาที่สุดในขณะนี้กันครับ

เปิดเทรนด์การพัฒนาเมืองยุคใหม่ด้วยแนวคิด TOD (Transit Oriented Development)

การขยายตัวอย่างต่อเนื่องของเมืองหลวง ดึงดูดประชากรให้ย้ายเข้ามาอยู่อาศัยอย่างหนาแน่น ทำให้แนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน หรือ TOD (Transit Oriented Development) ได้ถูกนำมาปรับใช้ โดย TOD เป็นแนวคิดระดับโลกในการพัฒนาเมืองควบคู่กับโครงสร้างพื้นฐานคมนาคม เน้นพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะ ที่เป็นศูนย์กลางการเดินทางภายในระยะเดินเท้าราว 400-800 เมตร กำหนดการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด สร้างชุมชนคุณภาพรอบสถานี ส่งเสริมการเดินทางด้วยขนส่งสาธารณะ และการเดินทางแบบไม่ใช้เครื่องยนต์ รวมทั้งสร้างเมืองที่เป็นมิตรต่อการเดินและจักรยาน เพื่อบรรเทามลพิษและยกระดับคุณภาพชีวิตประชากรอย่างยั่งยืน  

ปัจจุบันแนวคิด TOD ในไทยมีความชัดเจนมากขึ้น เมื่อสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) กระทรวงคมนาคม ได้จัดทำ แผนปฏิบัติการด้านการพัฒนาเมืองกับระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง (พ.ศ. 2568-2585) เพื่อเป็นกรอบชี้นำการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีที่มีศักยภาพจำนวน 177 แห่งทั่วประเทศ ครอบคลุมทั้งสถานีรถไฟความเร็วสูง สถานีรถไฟเดิมที่ปรับปรุงเป็นทางคู่ และสถานีตามเส้นทางสายใหม่ และเมื่อต้นเดือนกันยายนที่ผ่านมา สนข. ได้หารือร่วมกับผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายเพื่อสรุปผลการรับฟังความคิดเห็นต่อร่างพระราชบัญญัติการพัฒนาพื้นที่ในและโดยรอบโครงสร้างพื้นฐานทางราง พ.ศ. …. ครั้งที่ 1 และ ครั้งที่ 2 เพื่อกำหนดแนวทางการดำเนินการจัดทำร่างพระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวให้มีความครอบคลุมและสมบูรณ์ยิ่งขึ้น โดยจะนำข้อมูลและข้อเสนอแนะที่ได้รับจากการหารือ ไปประกอบการพิจารณาปรับปรุงร่างพระราชบัญญัติฯ ก่อนดำเนินการเสนอให้คณะรัฐมนตรีพิจารณาต่อไป

---

รถไฟฟ้าตอบโจทย์คนหาบ้านเมืองหลวง “MRT พระราม 9” ยืน 1 ครองใจผู้ซื้อ/ผู้เช่า

นอกจากนี้แนวคิด TOD ยังมีบทบาทสำคัญต่อการจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) โดยกรุงเทพมหานครได้เสนอปรับปรุงเงื่อนไข FAR BONUS หรือสิทธิพิเศษด้านอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน เพื่อสร้างแรงจูงใจให้ภาคเอกชนพัฒนาโครงการที่เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ จากเดิมมีเงื่อนไขที่สอดคล้องกับแนวคิด TOD คือการจัดให้มีที่จอดรถยนต์สำหรับประชาชนทั่วไป โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ขณะที่ร่างผังเมืองฉบับล่าสุดได้เพิ่มเงื่อนไข FAR BONUS ให้กับภาคเอกชนที่จัดให้มีพื้นที่อำนวยความสะดวก เพื่อเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนอีกด้วย ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งกลไกสำคัญที่ช่วยจูงใจ ให้ภาคเอกชนหันมาพัฒนาโครงการรอบสถานีมากขึ้น 

ขณะเดียวกัน การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ได้นำแนวคิดการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) ร่วมกับการให้บริการการเดินรถที่มีประสิทธิภาพที่ประเทศญี่ปุ่น มาเป็นต้นแบบในการปรับใช้ในประเทศไทยเช่นกัน โดยจะนำร่องในพื้นที่บริเวณห้วยขวางริมถนนพระราม 9 สะท้อนให้เห็นว่าหลายภาคส่วนมีบทบาทในการผลักดันแนวคิด TOD มากขึ้น ซึ่งนอกจากจะเป็นกุญแจสำคัญในการพัฒนาเมืองแล้ว ยังกลายเป็นเทรนด์ที่มีอิทธิพลต่อการค้นหาที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคอีกด้วย

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ได้เผยข้อมูลเชิงลึกจากผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ www.DDproperty.com ในช่วงเดือนมกราคม-สิงหาคม 2569 พบว่า ทำเลแนวรถไฟฟ้า BTS และ MRT ที่ได้รับความสนใจซื้อ/เช่ามากที่สุดในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2569 อันดับ 1 ได้แก่ “MRT พระราม 9” ทำเลใจกลางศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ของกรุงเทพฯ รายล้อมไปด้วยสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า และสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ได้รับความสนใจ ทั้งจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง

ตามมาด้วย อันดับ 2 BTS ทองหล่อ, อันดับ 3 BTS อ่อนนุช, อันดับ 4 MRT ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์, อันดับ 5 BTS พระโขนง, อันดับ 6 BTS ปุณณวิถี, อันดับ 7 BTS พร้อมพงษ์, อันดับ 8 MRT เพชรบุรี, อันดับ 9 BTS เพลินจิต และอันดับ 10 BTS อุดมสุข ซึ่งสะท้อนให้เห็นแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัย ในทำเลแนวรถไฟฟ้าที่ยังคงเป็นตัวเลือกยอดนิยมของคนหาบ้าน เมื่อโครงการรถไฟฟ้าได้เปิดให้บริการหลากหลายเส้นทางครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ และ 3 จังหวัดปริมณฑล เชื่อมต่อการเดินทางจากชานเมืองไปยังใจกลางเมืองได้อย่างรวดเร็วยิ่งขึ้น ผู้บริโภคจึงไม่จำเป็นต้องกระจุกตัวอาศัยอยู่ในเมือง แต่กระจายออกไปอาศัยตามทำเลแนวรถไฟฟ้าแทน ขณะที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ ก็ให้ความสนใจพัฒนาโครงการแนวรถไฟฟ้าอย่างต่อเนื่องเพื่อตอบรับดีมานด์ดังกล่าว 

---

อัปเดต 6 แนวทางเลือกที่อยู่อาศัยตามเทรนด์ TOD ตอบโจทย์มหานครระบบราง

เมื่อทิศทาง TOD ในไทยเริ่มชัดเจนประกอบกับเส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการมากขึ้น แนวคิดนี้จึงไม่ได้เป็นเพียงแรงขับเคลื่อนในการพัฒนาเมืองอีกต่อไป แต่กลายเป็นปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคยุคนี้เช่นกัน ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) ขอแนะนำ 6 แนวทางวางแผนเลือกที่อยู่อาศัยตามเทรนด์ TOD เพื่อช่วยให้คนหาบ้านได้ที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต บนทำเลศักยภาพที่เติบโตไปพร้อมกับการขยายเมืองอย่างยั่งยืน 

1. ทำเลที่ใช่ต้องสอดคล้องวิถีชีวิต

ปัจจัยแรกที่ผู้บริโภคควรพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้า คือเส้นทางที่ตนเองและครอบครัวเดินทางเป็นประจำสามารถใช้รถไฟฟ้าเป็นหลักได้จริงหรือไม่ พร้อมทั้งนำระยะทางจากโครงการที่อยู่อาศัยไปถึงสถานีรถไฟฟ้า มาพิจารณาประกอบว่าสามารถเดินเท้าได้อย่างปลอดภัยหรือไม่ เพราะหากต้องต่อรถหรือเดินไกลจากสถานีรถไฟฟ้า ก็อาจทำให้โครงการที่ดูเหมือนใกล้รถไฟฟ้าในทางทฤษฎีนั้น ไม่สะดวกและไม่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตประจำวันได้จริงอย่างที่ควรจะเป็น นอกจากนี้ ผู้บริโภคควรตั้งโจทย์การเลือกที่อยู่อาศัยให้ชัดเจนตั้งแต่ต้นว่า ให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลแนวรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อการเดินทางได้หลากหลาย หรือต้องการพักอยู่ใกล้ที่ทำงาน/สถานศึกษา เพื่อลดเวลาและความเหนื่อยล้าจากการเดินทางมากกว่ากัน เพื่อช่วยให้สามารถเลือกที่อยู่อาศัยในทำเลที่สอดคล้องกับวิถีชีวิต และตอบโจทย์การเดินทางได้อย่างแท้จริง

2. เลือกประเภทที่อยู่อาศัยให้ตอบโจทย์

ผู้บริโภคควรเลือกประเภทที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับวัตถุประสงค์ หากต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ควรพิจารณาบ้านเดี่ยวหรือคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าที่เดินทางในชีวิตประจำวันได้สะดวก มีพื้นที่ใช้สอยเพียงพอกับจำนวนสมาชิกในครอบครัว และอยู่ในงบประมาณที่ตั้งไว้ ส่วนกรณีที่ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ควรพิจารณาคอนโดฯ ในทำเลแนวรถไฟฟ้าที่อยู่ใกล้แหล่งงานหรือสถานศึกษา ซึ่งมีความต้องการเช่าจากวัยทำงานและนักเรียน/นักศึกษาอย่างต่อเนื่อง จะช่วยให้หาผู้เช่าได้ง่ายขึ้น ขณะเดียวกัน คอนโดฯ และบ้านแนวราบในย่านชานเมืองที่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มีงบประมาณจำกัด เนื่องจากมีราคาย่อมเยากว่าย่านใจกลางเมือง และยังคงตอบโจทย์การเดินทางเข้าเมืองได้สะดวกเช่นกัน อย่างไรก็ดี ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้าเปิดตัวมากขึ้น ผู้บริโภคที่วางแผนปล่อยเช่าจึงควรศึกษาจำนวนอุปทานคงค้าง และจำนวนโครงการที่กำลังก่อสร้างในทำเลเดียวกัน เพื่อประเมินการแข่งขันด้านราคาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ควบคู่ไปกับการประเมินผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ก่อนตัดสินใจลงทุน  

3. เปรียบเทียบราคาและแนวโน้มการเติบโต

ผู้บริโภคควรคัดเลือกโครงการที่สนใจประมาณ 3–5 โครงการ มาเปรียบเทียบปัจจัยภายในและสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อค้นหาโครงการที่ตอบโจทย์และคุ้มค่ามากที่สุด นอกจากนี้ยังมีปัจจัยสำคัญด้านการลงทุนที่ควรพิจารณาเพิ่มเติม คือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร, ความต้องการเช่า, อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield), ความหนาแน่นของโครงการในย่านนั้น ตลอดจนอัตราการเติบโตของราคาซื้อขายในช่วงที่ผ่านมา เพื่อประเมินศักยภาพและทิศทางการเติบโตของโครงการในอนาคต แม้ผู้บริโภคจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเป็นหลัก แต่การเลือกโครงการที่มีศักยภาพเติบโตสูง ย่อมเพิ่มโอกาสสร้างมูลค่า และต่อยอดเป็นสินทรัพย์ที่คุ้มค่าในระยะยาวได้เช่นกัน

4. วิเคราะห์ศักยภาพแต่ละสถานี

แม้จะอยู่บนรถไฟฟ้าสายเดียวกันแต่สถานีต่างๆ อาจมีศักยภาพแตกต่างกัน ผู้บริโภคจึงควรศึกษาข้อมูลว่าสถานีรถไฟฟ้าแต่ละแห่ง มีศักยภาพการเติบโตอย่างไรบ้าง โดยสถานีบางประเภทจะมีศักยภาพในการเติบโตสูงกว่าสถานีทั่วไป เช่น เป็นสถานีร่วม (Interchange) ที่เชื่อมต่อหลายสาย มักมีผู้ใช้บริการหนาแน่นมากกว่าสถานีทั่วไปอย่างมีนัยสำคัญ หรือเป็นสถานีที่อยู่ในแผน TOD ที่ภาครัฐจะพัฒนาต่อในอนาคต ไม่ได้เป็นเพียงจุดขึ้น-ลงรถไฟฟ้า ซึ่งถือเป็นตัวแปรสำคัญที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับทำเลนั้นๆได้ นอกจากนี้ ผู้บริโภคควรพิจารณาว่าทำเลรอบสถานีมีความเจริญ และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันหรือไม่ เช่น อยู่ใกล้ย่านธุรกิจ มีศูนย์การค้า โครงการมิกซ์ยูส แหล่งงาน สถานศึกษา โรงพยาบาล และพื้นที่สีเขียวสาธารณะ ซึ่งจะเป็นอีกปัจจัยที่ส่งเสริมให้ความสนใจซื้อ/เช่าและมูลค่าที่อยู่อาศัยรอบสถานีนั้นๆ มีโอกาสเติบโตมากกว่าสถานีอื่นอย่างชัดเจน

5. โครงการย่าน New CBD เสิร์ฟความเจริญในราคาที่เอื้อมถึง

ปัจจุบันย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ตามแนวรถไฟฟ้า เช่น พระราม 9-รัชดาภิเษก, ห้วยขวาง, ลาดพร้าว, บางนา ฯลฯ ถือเป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตตามแนวคิด TOD ที่น่าสนใจสำหรับคนหาบ้าน เนื่องจากมาพร้อมความเจริญ มีแหล่งงาน สถานศึกษา ศูนย์การค้า และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์มากมาย โดยที่สามารถเดินทางด้วยรถไฟฟ้าไปยังใจกลางเมืองได้รวดเร็วเช่นกัน จึงถือเป็นทำเลศักยภาพที่น่าจับตามอง นอกจากนี้ทำเล New CBD ยังมีจุดเด่นที่น่าสนใจ คือ หลายโครงการที่อยู่อาศัยมีราคาที่ย่อมเยา กว่าโครงการในทำเลศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) เดิม จึงถือเป็นอีกทางเลือกที่คุ้มค่าของคนหาบ้าน ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือวางแผนปล่อยเช่าในอนาคต เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยในย่าน New CBD นี้มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง ตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ในพื้นที่ 

6. เกาะติดแผนพัฒนา TOD และร่างผังเมืองกรุงเทพฯ

ผู้บริโภคควรติดตามความคืบหน้าของแผน TOD จากภาครัฐ รวมทั้งร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) อย่างใกล้ชิด เนื่องจากแนวทางดังกล่าวมีผลโดยตรงต่อการกำหนดทิศทางการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตลอดจนการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า นอกจากนี้การเปลี่ยนแปลงสีผังเมืองในบางพื้นที่ อาจเปิดโอกาสให้เกิดการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หรือใช้ประโยชน์ที่ดินในรูปแบบใหม่ ซึ่งทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทั้งในด้านความเจริญและส่งผลต่อมูลค่าอสังหาฯในย่านนั้นโดยตรง การศึกษาข้อมูลเหล่านี้จะช่วยให้ผู้บริโภคเห็นทิศทางการพัฒนาของทำเลได้ชัดเจนยิ่งขึ้น สามารถประเมินแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของทำเล และนำมาประกอบการวางแผนเพื่อซื้อหรือลงทุนด้านอสังหาฯในอนาคตได้อีกด้วย

---

อย่างไรก็ดี การพัฒนาเมืองตามแนวคิด TOD จำเป็นต้องอาศัยการวางแผนและบริหารจัดการอย่างรอบด้าน เพื่อให้เมืองเติบโตไปพร้อมกับคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย โดยหากองค์ประกอบเหล่านี้ได้รับการวางแผนและพัฒนาอย่างเหมาะสม TOD จะช่วยยกระดับการเดินทาง และการใช้ชีวิตในเมืองได้อย่างยั่งยืน หัวใจสำคัญที่ผู้บริโภคควรพิจารณาก่อนเลือกซื้อที่อยู่อาศัยตามแนวคิดนี้ จึงไม่ใช่แค่การมองหาโครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากที่สุด แต่ต้องเลือกให้ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริงได้อย่างครอบคลุมทุกมิติ ซึ่งผู้อ่านสามารถติดตามข้อมูลข่าวสารและบทความด้านอสังหาฯที่น่าสนใจ ได้ที่ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (www.DDproperty.com) ครับ